Anschaffungskosten von Gebäuden: Aufwendungen für Erwerb und betriebsbereiten Zustand

Zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes zählen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch alle Aufwendungen, die notwendig sind, um das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen – soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Steuerlich bedeutet das: Diese Kosten sind nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung zu berücksichtigen.

Entscheidend ist dabei, wann ein Gebäude als „betriebsbereit“ gilt. Die Finanzverwaltung stellt klar, dass hierfür eine zweistufige Prüfung erforderlich ist: Zunächst muss das Gebäude objektiv funktionstüchtig sein, anschließend auch subjektiv – und zwar bezogen auf die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers. Diese Prüfung ist für jeden selbständigen Gebäudeteil gesondert vorzunehmen, etwa für jede einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Objektiv funktionstüchtig ist ein Gebäude nur, wenn wesentliche Bestandteile nutzbar sind. Sind beispielsweise die Sanitäranlagen nach dem Erwerb nicht funktionsfähig, führen die Kosten für die Reparatur zur Herstellung der objektiven Funktionstüchtigkeit. Die Folge: Es liegen Anschaffungskosten vor.

In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob das Gebäude subjektiv funktionstüchtig ist. Maßgeblich ist hier die konkrete Nutzung, die der Erwerber plant – etwa als Büro oder als hochwertig ausgestattete Mietwohnung. Baumaßnahmen, die das Objekt erst in den vom Erwerber gewünschten Zustand versetzen, können ebenfalls Anschaffungskosten darstellen. Das gilt insbesondere dann, wenn dadurch der Standard des Gebäudes angehoben wird.

Bei der Beurteilung des Standards unterscheidet die Finanzverwaltung weiterhin zwischen sehr einfachem, mittlerem (Regelfall) und sehr anspruchsvollem Standard. Maßgeblich sind ausschließlich die vier zentralen Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Maßnahmen außerhalb dieser bleiben bei der Standardprüfung unberücksichtigt.

Eine anschaffungskostenrelevante Standardhebung liegt vor, wenn ein Bündel von Maßnahmen in mindestens drei dieser vier Bereiche zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt. Dabei reicht nicht jede Modernisierung aus: Der bloße Wechsel der Energiequelle, etwa von Gasheizung auf Wärmepumpe, führt für sich genommen nicht zu einer Hebung vom mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard. Gleiches gilt für den Austausch von zweifach verglasten Fenstern gegen drei- oder vierfach verglaste Varianten.

Für die Praxis heißt das: Nicht jede Modernisierung nach dem Erwerb ist sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand – aber auch nicht jede Verbesserung führt automatisch zu Anschaffungskosten. Entscheidend ist die konkrete Nutzung, die betroffenen Ausstattungsbereiche und das Gesamtbild der Maßnahmen. Eine sorgfältige Prüfung im Einzelfall bleibt daher unerlässlich.