Herstellungskosten von Gebäuden: Übersicht der drei Kategorien

Herstellungskosten sind steuerlich besonders relevant, weil sie – genau wie Anschaffungskosten – nicht sofort abziehbar sind, sondern nur über die Abschreibung berücksichtigt werden können. Die Finanzverwaltung unterscheidet dabei drei Fallgruppen, die in der Praxis immer wieder für Diskussionen sorgen.

Die erste Kategorie betrifft Kosten zur Herstellung eines Gebäudes. Das ist vor allem dann der Fall, wenn ein Gebäude aufgrund von Vollverschleiß praktisch unbrauchbar geworden ist. Typisches Beispiel ist die Sanierung einer Bauruine. Ebenfalls darunter fallen Maßnahmen, mit denen unter erheblichem baulichem Aufwand eine grundlegende Nutzungs- oder Funktionsänderung herbeigeführt wird – etwa, wenn mehrere Wohnungen zu einer Arztpraxis umgebaut werden. In solchen Fällen entsteht wirtschaftlich betrachtet etwas „Neues“, auch wenn die äußere Hülle bestehen bleibt.

Die zweite Kategorie umfasst Kosten zur Erweiterung eines Gebäudes. Hierunter fallen Maßnahmen, die die nutzbare Fläche vergrößern oder zu einer Substanzmehrung führen. Dabei genügt schon eine geringfügige Erweiterung. Klassischerweise der Anbau eines Balkons. Auch der Bau einer Außentreppe oder einer Markise kann als Substanzmehrung gewertet werden. Keine Substanzmehrung liegt hingegen beim Einbau zusätzlicher Elektroleitungen oder bei einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung vor. Die Abgrenzung bleibt also sehr einzelfallabhängig.

Die dritte Kategorie betrifft die wesentliche Verbesserung eines Gebäudes. Hier kommt es darauf an, ob sich der Gebrauchswert gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich erhöht. Das kann auf verschiedene Weise geschehen. Zum einen durch eine Hebung des Gebäudestandards. Zum anderen kann eine wesentliche Verbesserung auch dann vorliegen, wenn sich die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer erheblich verlängert, beispielsweise durch die Erneuerung von Fundamenten oder tragenden Wänden und Decken.

Besonders praxisrelevant ist zudem die sogenannte Sanierung in Raten. Werden Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren planmäßig durchgeführt und sind sie in der Gesamtschau als einheitliche Maßnahme zu werten, kann dies ebenfalls zu Herstellungskosten führen, wenn insgesamt eine deutliche Gebrauchswerterhöhung eintritt. Der maßgebliche Betrachtungszeitraum wurde dabei von zuvor fünf auf nunmehr drei Jahre verkürzt. Diese verkürzte Frist gilt auch für noch nicht abgeschlossene Sanierungen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der neuen Verwaltungsauffassung.

Für Eigentümer bedeutet das: Herstellungskosten entstehen nicht nur bei Neubauten, sondern auch im Bestand schneller als gedacht. Umfang, Zusammenhang und zeitliche Planung von Maßnahmen spielen eine zentrale Rolle. Wer größere Sanierungen plant, sollte daher frühzeitig prüfen lassen, ob am Ende sofort abziehbarer Aufwand oder nur eine Abschreibung über Jahrzehnte steht.