Feststellungslast des Finanzamts bei Anschaffungs- und Herstellungskosten

Bei der Modernisierung oder Instandsetzung von Immobilien stellt sich regelmäßig die Frage, welche Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten und welche als Erhaltungsaufwendungen zu behandeln sind. Grundsätzlich trägt das Finanzamt die Feststellungslast für diejenigen Tatsachen, die eine Behandlung von Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten begründen.

Gleichzeitig trifft den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht, wenn das Finanzamt den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht eindeutig feststellen kann. Unterbleibt eine ausreichende Mitwirkung, kann das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung des Gebäudes schließen. Typische Anhaltspunkte hierfür sind insbesondere: die umfassende Modernisierung eines Gebäudes in zeitlicher Nähe zum Erwerb, hohe Aufwendungen für die Sanierung zentraler Ausstattungsmerkmale oder eine deutliche Erhöhung der Miete aufgrund der Baumaßnahmen.

Das BMF stellt klar, dass innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb keine Prüfung der Standardhebung erforderlich ist, solange die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. Ausnahmen bestehen jedoch, wenn einzelne Wohnungen eines Mehrparteienhauses aufgewertet werden oder die Maßnahme den Beginn einer Sanierung in mehreren Schritten darstellt.

Für Eigentümer ist es daher entscheidend, sämtliche Maßnahmen und Aufwendungen sorgfältig zu dokumentieren und dem Finanzamt umfassend mitzuwirken, um steuerliche Risiken zu vermeiden.