Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Mietobjekten: Wichtige Regelungen für die ersten drei Jahre

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie umfangreich renoviert oder modernisiert, sollte die Regelungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG unbedingt im Blick behalten. Denn hier entscheidet sich, ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind – oder nur über Jahrzehnte abgeschrieben werden dürfen.

Kern der Vorschrift ist die sogenannte 15-%-Regel: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung (netto) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Selbst Maßnahmen, die eigentlich typischer Erhaltungsaufwand wären, verlieren damit ihren Sofortabzug und erhöhen stattdessen die AfA-Bemessungsgrundlage.

Gerade deshalb kann es strategisch sinnvoll sein, größere Maßnahmen zeitlich zu planen. Wer direkt nach dem Erwerb nur das Notwendigste erledigt und umfangreiche Arbeiten erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchführt, kann häufig eine deutlich schnellere steuerliche Entlastung erreichen.

Nicht alle Kosten fließen jedoch in die 15-%-Grenze ein. Unberücksichtigt bleiben insbesondere Erweiterungen (da sie ohnehin Herstellungskosten darstellen), regelmäßig jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten wie Wartungen, Kosten ohne konkreten Gebäudebezug (etwa Mieterabfindungen), Schäden, die erst nach dem Kauf durch Dritte verursacht wurden, sowie Schäden infolge von Naturkatastrophen. Dagegen zählen auch unvorhersehbare Aufwendungen und die Beseitigung verdeckter Mängel mit – hier lässt sich die Anwendung der Regelung nicht mit dem Argument fehlender Planbarkeit vermeiden.

Der Drei-Jahres-Zeitraum ist Tag genau zu berechnen und beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, also regelmäßig mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Erstrecken sich Baumaßnahmen über das Fristende hinaus, sind die anteiligen Kosten nach Baufortschritt einzubeziehen – unabhängig davon, wann bezahlt oder abgerechnet wird. Ein Hinausschieben von Zahlungen hilft also nicht weiter.

Bei unentgeltlichem Erwerb, etwa im Rahmen einer Schenkung, beginnt die Frist nicht neu. Der Rechtsnachfolger tritt in die bereits laufende oder abgelaufene Frist des Rechtsvorgängers ein. Erstattungen durch Dritte mindern hingegen die einzubeziehenden Aufwendungen.

Wird die 15-%-Grenze erst im Nachhinein überschritten, liegt ein rückwirkendes Ereignis vor. Bereits ergangene Steuerbescheide können dann geändert werden, und die betroffenen Aufwendungen erhöhen rückwirkend die AfA-Bemessungsgrundlage. Das kann zu unerwarteten Steuernachzahlungen führen.

Fazit: Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind eine der praxisrelevantesten und zugleich riskantesten Vorschriften im Immobiliensteuerrecht. Wer größere Maßnahmen plant, sollte nicht nur handwerklich, sondern auch steuerlich präzise kalkulieren.