Gewerbesteuer und Immobilien: Wann die erweiterte Kürzung wegfällt

Kapitalgesellschaften wie GmbHs müssen auf ihre Gewinne Gewerbesteuer zahlen. Privatpersonen, die Wohnungen vermieten, zahlen dagegen nur Einkommensteuer. Um Kapitalgesellschaften in dieser Hinsicht steuerlich gleichzustellen, gibt es die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG.

Die erweiterte Kürzung ermöglicht es Immobiliengesellschaften, die ihre Objekte verwalten und vermieten, die Gewerbesteuer auf die Mieteinnahmen vollständig zu reduzieren. Voraussetzung ist jedoch, dass die Tätigkeit nicht über die reine Vermögensverwaltung hinausgeht.

Eine wichtige Regel ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Verkauft eine Gesellschaft mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, geht das Finanzamt davon aus, dass von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand. In diesem Fall entfällt die erweiterte Kürzung.

Ein aktuelles Beispiel macht dies deutlich: Eine GmbH erwarb 2016 fünf Mehrfamilienhäuser und verkaufte diese 2018 in einem einzigen Verkaufsakt („en bloc“) an eine andere Konzerngesellschaft. Das Finanzamt stufte dies als gewerblichen Grundstückshandel ein und verweigerte die erweiterte Kürzung. Sowohl das Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof bestätigten diese Einschätzung.

Darüber hinaus wurde die einfache Kürzung nicht gewährt, weil die GmbH die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Einheitswerte der Grundstücke, nicht eingereicht hatte.

Unser Fazit: Der Fall zeigt deutlich: Selbst ein einmaliger Verkauf mehrerer Immobilien innerhalb kurzer Zeit kann ausreichen, um die erweiterte Kürzung zu verlieren. Für Immobiliengesellschaften ist daher eine sorgfältige Planung und steuerliche Prüfung geplanter Verkäufe unerlässlich, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Quelle: BFH, Urteil v. 3.6.2025, III R 12/22;