Grunderwerbsteuer bei Übertragung eines Nachlassgrundstücks auf eine GbR

In einem aktuellen Fall erbten mehrere Geschwister gemeinsam mehrere Grundstücke und bildeten dadurch eine Erbengemeinschaft. Um das Vermögen künftig gemeinsam zu verwalten, gründeten sie eine GbR, an der alle in gleicher Höhe beteiligt waren. Zwei der geerbten Grundstücke wurden anschließend „zur Teilung des Nachlasses“ von der Erbengemeinschaft auf die GbR übertragen. Kurz nach dieser Übertragung verringerte jedoch ein Miterbe seine Beteiligung an der GbR erheblich, wodurch sich die Frage stellte, ob die ursprünglich beanspruchte Grunderwerbsteuerbefreiung weiterhin gilt.

Die Übertragung eines Nachlassgrundstücks im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG grundsätzlich steuerfrei. Das gilt auch, wenn das Grundstück auf eine GbR übertragen wird, sofern die Erben dort in gleicher Höhe beteiligt sind. Die Befreiung gilt jedoch nur in dem Umfang, in dem die Miterben tatsächlich an der Gesellschaft beteiligt bleiben. Verringert ein Miterbe innerhalb von fünf Jahren, inzwischen zehn Jahren, seine Beteiligung an der Gesellschaft, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend in diesem Anteil. Im entschiedenen Fall führte die Beteiligungsreduzierung dazu, dass die Steuerbefreiung nur noch zu 83,85 % gewährt wurde.

Die Übertragung eines Nachlassgrundstücks auf eine GbR kann also steuerfrei sein, aber nur, wenn die Erben ihre Beteiligungen über den gesamten Nachbehaltenszeitraum unverändert lassen.

BFH, Urteil v. 4.6.2025, II R 42/21