Steuerfreie Vererbung des Familienheims? Nicht immer möglich

Die Vererbung eines selbstgenutzten Familienheims kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erfolgen – das regelt § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Doch wie so oft im Steuerrecht steckt der Teufel im Detail. Eine wichtige Voraussetzung: Der Erblasser muss die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Dass ein Haus oder eine Wohnung als „Familiendomizil“ empfunden wurde, reicht allein nicht aus.

Das Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg hat das in einem aktuellen Fall deutlich gemacht (Urteil vom 19.12.2024, 14 K 14131/22). Der Sohn einer Verstorbenen wollte für seinen geerbten Miteigentumsanteil an einer Wohnung in der D-Straße die Steuerbefreiung beanspruchen. Begründung: Die Mutter habe diese Wohnung zwar nie selbst genutzt, aber aus gesundheitlichen Gründen habe ein Umzug nicht mehr stattfinden können. Zudem habe die Familie beide nahe beieinanderliegenden Wohnungen (in der B-Straße und D-Straße) stets als eine Einheit betrachtet.

Das Gericht sah das anders: Entscheidend sei, dass die Erblasserin die Wohnung in der D-Straße nie selbst bewohnt hat. Damit könne sie steuerlich nicht als „Familienheim“ gelten. Auch die persönliche Auffassung der Familie, die beiden Wohnungen seien als Einheit zu sehen, spiele keine Rolle – rechtlich handelte es sich um zwei eigenständige Immobilien. Die Steuerbefreiung wurde daher zu Recht versagt.

Interessant: Das Gericht erkannte zwar, dass der Gesetzeswortlaut auch Fälle umfassen könnte, in denen die Nutzung aus zwingenden Gründen gar nicht erst beginnen konnte. Doch das FG entschied sich für eine engere Auslegung: Ohne tatsächliche Selbstnutzung durch den Erblasser kann ein „Mittelpunkt des familiären Lebens“ im Sinne des Gesetzes nicht entstehen.

Eine Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen, aber nicht eingelegt. Vermutlich, weil andere Gerichte in vergleichbaren Fällen ähnlich entschieden haben. Ob sich an dieser Rechtsprechung in Zukunft etwas ändert, bleibt abzuwarten.

Unser Tipp: Wer plant, Immobilien steueroptimiert zu vererben, sollte frühzeitig prüfen (lassen), ob alle Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung tatsächlich erfüllt sind. Gerade beim Familienheim kommt es auf die Details an – und auf eine rechtzeitige Gestaltung.

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